Cosa si intende per estinzione anticipata

Nei contratti di "credito fondiario", l'eventualità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà conferita dalla legge al mutuatario; ma, usualmente, anche nei contratti di diritto ordinario è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smetterà di pagare interessi.
A fronte di questo mancato guadagno la banca poteva, se previsto nel contratto, richiedere un compenso (penale). Secondo una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2002, che peraltro era dettata solo per i mutui di "credito fondiario", il compenso doveva (nel caso) essere fissato in via "esclusiva" e "omnicomprensiva", e il contratto prevedere con apposita ed espressa menzione, che "nessun altro onere può essere addebitato". Non solo: doveva essere indicata specificamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando, nel caso, indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula.

Il compenso per l’estinzione anticipata

Il compenso per l'estinzione anticipata doveva essere espressamente indicato sia nel prospetto informativo europeo (E.S.I.S.), sia nel "foglio informativo" e nel documento di sintesi prescritti dal C.I.C.R.
In un contratto personale di mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento ordinario, il compenso, se esisteva, era generalmente fissato in percentuali contenute.
Massima attenzione, invece, era da prestare in caso di mutui a tasso fisso, o con piani di ammortamento particolarmente flessibili: in tali casi, infatti, le banche erano solite accentuare, a volte in termini non del tutto chiari, l'importo della penale al dichiarato intento di fare fronte a eventuali variazioni del costo del denaro. Vi sono anche altri costi o spese da considerare.
Con l’entrata in vigore (avvenuta il 3 aprile 2007) della legge n. 40 del 2 aprile 2007 di conversione con modificazioni del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, i compensi (o le penali) per l’estinzione o anche per la decurtazione anticipate sono stati eliminati con riguardo ai seguenti contratti: mutui concessi da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza obbligatoria (INAIL, INPS, ecc..) per acquistare o ristrutturare unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica e professionale da parte di persone fisiche.
Le nuove norme sulle clausole penali sono valide per i mutui contratti dopo il 2 febbraio 2007 (giorno dell'entrata in vigore del decreto legge).

Per i mutui contratti prima del 2 febbraio 2007 il costo effettivo a carico del cliente, in caso di estinzione anticipata, è stato stabilito da un accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le associazioni dei consumatori siglato il 2 maggio 2007, che ha provveduto a ridurre i compensi precedentemente pattuiti.
L'emanazione della nuova normativa ha offerto lo spunto affinché l’Agenzia delle Entrate e l’Agenzia del Territorio con una Circolare congiunta (la n. 6 pubblicata il 14 giugno 2007) riaffermassero la compatibilità del regime agevolato dell'imposta sostitutiva di cui al d.p.r. n. 601 del 1973 (vedi Trattamento fiscale dei mutui ipotecari) con la facoltà di estinzione anticipata del mutuo da parte del soggetto finanziato.

Il contratto a regime fiscale

A fronte del testo normativo, il quale ammette il contratto al regime fiscale agevolato dell’imposta sostitutiva a condizione che il finanziamento abbia una durata minima di “più di diciotto mesi”, una isolata pronuncia della Cassazione (la n. 11165 del 26 maggio 2005) aveva ritenuto tale durata incompatibile con le clausole che prevedessero la facoltà del debitore di sciogliersi dal rapporto di finanziamento in qualsiasi momento.
Richiamandosi a tale sentenza, alcuni locali uffici delle entrate avevano proceduto a richiedere ai mutuatari l’imposta di iscrizione pari al dell’importo dell’ipoteca, disconoscendo l’applicazione delle agevolazioni. Le cifre in questione erano anche rilevanti, specialmente in considerazione del contemporaneo rialzo dei tassi e del primo manifestarsi delle conseguenze negative della crisi americana dei mutui subprimes.
Il Consiglio Nazionale del Notariato, anche in persona del suo Presidente, è intervenuto mediante l’elaborazione di studi interpretativi, la richiesta esplicita di chiarimenti e la predisposizione di ricorsi pilota contro i primi recuperi di imposta tentati dalle singole Agenzie delle Entrate; ed ha, quindi, contribuito a che l’Amministrazione finanziaria rivedesse la sua linea interpretativa riconducendo ad equità il sistema.
E’ stato evidenziato, tra l’altro, come la possibilità di adempimento anticipato costituisca il presupposto perché, anche in materia di mutui ipotecari, si realizzi un regime di maggiore concorrenza tra le varie banche: è evidente, infatti, che una penalizzazione sotto l’aspetto fiscale dell’adempimento anticipato avrebbe potuto bloccare anche le iniziative legali (c.d. decreto Bersani-bis) volte a consentire la possibilità di sostituzione del mutuo con il minor aggravio possibile per i consumatori.