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Il mutuo

il mutuo

Una delle pratiche più frequenti è la stipula del mutuo in quanto tale atto deve essere stipulato nella forma di atto pubblico. Una formalità che è richiesta dalla legge sia per poter poter ipotecare l’immobile sia per dare all’atto pubblico il valore di “titolo esecutivo”. In tal senso nella stipula del mutuo per il debitore che non adempie agli obblighi non è necessaria una sentenza di condanna e per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto.

Nella realizzazione di un contratto di mutuo la banca offre di solito mutui a copertura massima del valore dell’immobile pari all’80%, ma in alcuni casi gli istituti di credito specializzati hanno accolto la possibilità offerta loro dalla Banca d’Italia di garantire un mutuo al 100%. In questa situazione l’importo erogato dal finanziamento arriva a coprire l’intero valore della prima casa ma la banca richiede garanzie più elevate rispetto a quelle del mutuo classico.

In particolare chi contrae il mutuo deve rendere nota la sua situazione patrimoniale e la sua solvibilità e il cliente deve scegliere una polizza assicurativa fideiussoria che potrà pagare personalmente o farla accendere dall’istituto di credito che proporrà quindi uno spread più alto. Tra le condizioni per accedere al mutuo al 100% c’è la necessità di un reddito da contratto a tempo indeterminato di una certa entità ma l’accesso è sicuramente più facile se nel nucleo familiare sono presenti due redditi.

Anche il tasso di interesse sarà più alto dei finanziamenti classici, da un minimo dello 0,20% a un massimo di 0,50% e il piano di ammortamento può raggiungere anche i 40 anni dato che la rata massima non supera il 30% del reddito mensile di chi accede al mutuo.

La surroga e rinegoziazione del mutuo

Negli ultimi anni si è assistito alla costante discesa dei tassi di interesse sui mutui e le famiglie hanno considerato l’opportunità di rivederli con la surroga o la ricontrattazione, atti per cui è necessario attualmente rivolgersi al notaio.

Sappiamo infatti come per aprire il mutuo serva l’intervento di un professionista con cui si stipulerà l’atto che regola il rapporto tra la banca e l’acquirente dell’immobile: un atto notarile che ha lo scopo di tutelare entrambe le parti coinvolte in un contratto di grande rilevanza economica per il privato. La discesa dei tassi di interesse hanno portato oggi molte famiglie a voler rivedere le condizioni del mutuo, ma quando è necessario rivolgersi nuovamente al notaio di fiducia?

Cominciamo con definire la differenza tra surroga e rinegoziazione, con cui si intende la revisione dei termini del contratto di mutuo in accordo con la banca, cambiandone ad esempio la durata o il tasso di interesse applicato. In questo caso non serve l’intervento del notaio, a meno che non sia la banca a richiederlo.

Nel caso della surroga, invece, il mutuo passa da una banca ad un’altra e la modifica dell’atto richiede l’intervento del notaio che potrà modificare anche la tipologia di mutuo (fisso o variabile) oltre al tasso e la durata. L’unica cosa che non si può modificare è l’importo del mutuo perché si riferisce sempre alla stessa ipoteca. Ecco quindi perché per la surroga il notaio è sempre necessario, anche se l’onere delle spese notarili sarà a carico della banca e non del privato.

Note tecniche per la surroga del mutuo

La surroga del mutuo si effettua nei termini sopra indicati a patto che il mutuo venga semplicemente spostato da una banca all’altra senza modifiche all’importo, mentre la durata prestabilita può variare. Se infatti devono essere modificati gli intestatari del mutuo o il valore dell’importo, ecco che si renderà necessaria la presenza della figura notarile e la stipula di un nuovo atto che a questo punto sarà a carico del privato e non della banca. Ci  sono quindi diverse possibilità per chi ha acquistato casa con il mutuo e vuole migliorarne le condizioni, grazie anche alla consulenza di professionisti come quelli di Notaio.Studio.

Spese accessorie del mutuo

Abbiamo visto come la stipula di tutti i contratti per il mutuo ipotecario richiedano l’intervento e il coinvolgimento del notaio con costi variabili a seconda della zona geografica, del tariffario del professionista e dell’importo dell’iscrizione ipotecaria. In generale la redazione di un atto notarile per il mutuo richiede tra i 2.000 e i 3.000 euro ma i nostri consulenti legali ti aspettano per fornirti un preventivo preciso sulla base delle tue esigenze. Da 25 anni lavoriamo, infatti, per supportare la persona nella stipula di ogni tipo di atto notarile, dalla successione all’avvio di impresa e anche i mutui. Contattaci oggi stesso per ricevere maggiori informazioni!